ПІДГОТОВКА НЕРУХОМОСТІ ДЛЯ ВЕДЕННЯ БІЗНЕСУ

ІНСТРУМЕНТИ СТВОРЕННЯ ДІЛЯНОК ТА ПРИМІЩЕНЬ ДЛЯ ВЕДЕННЯ БІЗНЕСУ ПІДГОТОВКА НЕРУХОМОСТІ ДЛЯ ВЕДЕННЯ БІЗНЕСУ ПРИЗНАЧЕННЯ Надати ділянки та споруди для користування наявним, новоствореним та потенційним компаніям для ведення діяльності, орієнтованої на створення робочих місць.

ЩО ТАКЕ НЕРУХОМІСТЬ ДЛЯ ВЕДЕННЯ БІЗНЕСУ?
ЯКІ ПЕРЕВАГИ ІНВЕСТУВАННЯ ПУБЛІЧНИХ РЕСУРСІВ У ПІДГОТОВКУ ЗОН?
ЯК СТВОРИТИ ПРОМИСЛОВИЙ ПАРК?
РЕСУРСИ ІНТЕРНЕТУ

ЩО ТАКЕ НЕРУХОМІСТЬ ДЛЯ ВЕДЕННЯ БІЗНЕСУ?

Визначення

В контексті економічного розвитку ми застосовуємо поняття нерухоме майно (земля, будівлі та земля, будівлі та інше нерухоме майно, розміщене на окремій ділянці) та права, зобов’язання (право власності, право користування), що пов’язані з нерухомим майном. Однак, нерухомість може мати різне призначення: під склади, заводи, службові офіси, дослідницькі лабораторії, а також промислові зони.

Промислову зону можна визначити так: підготовлена з метою передачі під промислові цілі ділянка землі, до якої підведено дороги, транспортні розв’язки та комунальні комунікації. На цій ділянці можуть бути розташовані збудовані промислові приміщення, або вона може бути порожньою. Головне, що промислова зона має перебувати в управлінні єдиного органу, який визначає права та обов’язки компаній-орендарів та володарів нерухомості на території зони. Цей орган також створює умови для безперервного управління, встановлює орендарям різні обмеження відповідно до розміру їхніх ділянок, доступу до них та наявних комунікацій.

Промислова зона, як правило, розташована близько до транспортної інфраструктури, особливо там, де перетинаються більше одного виду транспорту: шосе, залізниця, аеропорти та судноплавні річки. "Полегшена" версія – це офісний парк, який включатиме офіси та легку промисловість, замість важкої.

Промислова зона має бути в змозі:

• зосередити спеціалізовану інфраструктуру на обмеженій території з метою зменшення витрат на кожного суб’єкта цієї інфраструктури. Така інфраструктура включає в себе дороги, залізничні під’їзні шляхи, порти, електричне постачання високої напруги, високоякісні комунікаційні кабелі, водопостачання великого обсягу та високопропускні газові мережі;
• залучити нові підприємства шляхом забезпечення інтегрованої інфраструктури в одному місці;
• розмістити промислове виробництво поза межами міста та спробувати зменшити екологічний та соціальний вплив такого використання ділянки;
• забезпечити специфічний локалізований контроль навколишнього середовища, що відповідав би потребам цієї промислової зони.

Хоча визначити загальні риси промислової зони й можливо, існує широкий перелік видів промислових зон залежно від етапу економічного розвитку країни, генерального плану міста та наявності інвестиційного капіталу. Деякі зони дуже маленькі (~5 га), розташовані в сільській місцевості, інші – дуже великі, що охоплюють понад 100 га. Відповідно до її призначення, промислова зона може бути класифікована як девелоперська, промоційна або розосереджена.

• Девелоперська  – для підвищення рівня промислової активності в регіоні.
• Промоційна  – у певному сенсі, всі зони є стимулюючими, але в цьому випадку мета полягає в залученні нових підприємств до, зазвичай, економічно відсталих регіонів.
• Розосереджувальна – для переміщення промислових об’єктів (наприклад, через екологічні причини) поза межі міста.

Типологія нерухомості

Існує п’ять основних способів входу інвестора на ринки місцевого рівня:

1. Інвестиція на ділянці типу "ґрінфілд". "Ґрінфілд" -  майданчики для будівництва, які до цього не були забудовані. Будівництво розпочинається "з нуля" і передбачає створення нового об’єкта "під ключ".  
2. „Інвестиція на ділянці типу "браунфілд". "Браунфілд" - ділянки, які забудовувалися в минулому, і на яких можуть бути розташовані промислові комплекси чи інші об’єкти, що підлягають реконструкції
3. Придбання інвестором нерухомості, побудованої для спекулятивних цілей.
4. Утворення спільного підприємства.
5. Придбання підприємства.

"За" та "проти" окремих рішень:

A) "Ґрінфілд" та будівлі "під ключ"
+	-
Будівництво згідно з критеріями  інвестора 100% власності без потреби у партнерстві без витрат на реструктуризацію ніякого впливу на навколишнє середовище власний вибір менеджменту власний набір персоналу власна корпоративна культура	зазвичай довгий період до початку виробництва високі інвестиційні витрати (крім лізингу) більша відповідальність приміщення нелегко перепродати, тому що воно не досить ринково привабливе.

B) Спекулятивна нерухомість
+	-
можливість негайного використання найшвидший спосіб започаткування виробництва зазвичай хороші технічні умови будівлі та послуг вище вірогідність лізингу (нижчі інвестиційні витрати) легко перенести підприємство в інше місце у разі зміни умов.	можливості, вірогідно, будуть обмежені найкраща відповідність поточним потребам майже неможлива

C) Придбання або D) спільне підприємство
+	-
негайна або дешева можливість відкриття виробництва доступ до місцевого бренду, ринкової долі доступ до місцевий знань та зв’язків негайний доступ до місцевого ринку нижчі початкові інвестиційні витрати	приховані недоліки, пов’язані з будівлею, обладнанням, персоналом, послугами, корпоративною культурою тощо можуть збільшити витрати та затримки з виробництвом

E) Покинута, або та, що не функціонує, нерухомість (браунфілд)
+	-
можливість негайного використання низька ціна, можливість лізингу швидке відкриття виробництва (найкращий випадок) легко перенести підприємство в інше місце у разі зміни умов.	висока вірогідність зовнішньої непривабливості необхідність реконструювання та модернізації конструкцій та послуг дуже ймовірна необхідність боротьби з наслідками впливу на навколишнє середовище дуже ймовірна приховані дефекти можуть збільшити витрати та призвести до затримки виробництва

Нині в Центральній та Східній Європі увага зосереджена переважно на підготовці промислових зон типу "ґрінфілд", розміром зазвичай 10-30 га, де можуть розміститися підприємства, що забезпечуватимуть робочими місцями 500-2000 осіб (поточний середній показник складає 40-60 осіб на га).

Роль нерухомості в економічному розвитку

Тоді як стимули для інвесторів є частиною національної політики із залучення інвестицій, підготовка відповідної нерухомості належить до прерогативи місцевих органів влади.

Зв’язок між нерухомістю та прямими іноземними інвестиціями подібний до зв’язку між посудиною та водою. Експерти з економічного росту та розвитку відводять пасивну роль ринкові нерухомості. Наявність економічного росту (або падіння) в регіоні, зазвичай, залежить від місцевих переваг або недоліків, ресурсів міста або регіону, а також навичок та гнучкості робочої сили. На важливу роль нерухомості у стимулюванні або сприянні економічному розвитку вказують рідко. Ринок нерухомості повністю залежить від економічних циклів на території, де вона розташована. Нерухомість – це  вторинний попит, пропозиція нерухомості відповідає (з певною затримкою) на імпульси економічних змін.

Це традиційне бачення є спрощеним та незавершеним. Технологічні та економічні сили, що визначають ріст та падіння прибутків підприємств, галузей промисловості діють через наявне середовище та структури ринку нерухомості, які присутні в окремих містах та регіонах. Однакові економічні сили можуть привести до різних результатів в містах, де ринки нерухомості значно відрізняються. Іншими словами – середовище залучення ПІІ стало дуже конкурентним протягом останніх десятків років.

Стратегічна роль промислових зон для підприємництва

Зазвичай промислові зони мають надавати переваги компаніям, що планують розпочати свою господарську діяльність в зоні, бо в іншому випадку вони можуть заснувати виробництво в іншому місці. Підприємства отримують переваги від ефекту масштабу за рахунок розвитку земельних ділянок, будівель та споруд спільного використання.

Головні переваги того, що може запропонувати промислова зона підприємству:

• компанії отримують переваги, коли немає великих перешкод, а також менші витрати на будівництво заводу, бо частину підготовчих робіт було вже виконано;  
• компанії також мають доступ до спільних споруд та послуг, що надаються в промисловій зоні – як-от водо- та електропостачання, очищення стічних вод, збір сміття, пожежна безпека або охоронні послуги;
• певна нерухомість може використовуватися для відпочинку працівників, а також для проведення тренінгів;
• для малих та середніх підприємств (МСП) колективний доступ до таких споруд може бути дуже важливим, бо вони можуть не володіти фінансовими можливостями індивідуального доступу;
• близькість розташування багатьох виробництв може підштовхнути їх до співпраці між собою.

Отже, зрозуміло, що промислова зона може забезпечити деякими перевагами компанії, які бажають розпочати свою діяльність в регіоні. Однак, важливо зазначити, що компанія для отримання повної користі від цих переваг потребує хорошої команди управлінців, які діятимуть динамічно та не обмежуватимуться лише простим утриманням споруд.

Чого потребує приваблива промислова зона – загальні стандарти

Ми бачимо, що промислова зона може принести багато переваг компаніям, що розташовані в ній. Які ж фактори вважаються важливими, коли компанія обирає місце розташування? Деякі дослідження демонструють, що два головні критерії, якими компанія керується під час вибору місця є:

• легкий доступ до постачальників та ринків;
• наявність середовища та інфраструктури високої якості.

Фіскальні переваги, на диво, не високо розташовані в рейтингу.

Якщо детальніше, то головними факторами, які визначають успішність вибору місця розташування є:

• Легкість доступу – близькість до різноманітних транспортних комунікацій (не лише для інвесторів, але й ще для приїжджих).
• Якість офісних приміщень та наявність технічної інфраструктури (електрика, водопостачання, каналізація, природній газ, телекомунікації) - й не лише наявність, але ще й її потужність та вартість під’єднання; додаткову роль може відіграти високоякісний дизайн ландшафту та архітектури, а також зовнішній вигляд, що співвідноситься з іміджем компанії та репутацією на ринку (помітність, фасад тощо).
• Кваліфікація місцевої робочої сили.
• Імідж регіону, відповідність  промислового парку характеру спільноти (оточення користувачів).
• Узгодженість з комплексним планом (цілісність та відповідність плану землекористування та стратегічному плану міста).

Інші важливі фактори:

• Наявність достатньої території. Чи на одній ділянці, чи через об’єднання багатьох ділянок забезпечуються поточні та майбутні потреби із розширення?
• Близькість до клієнта, потенційних ринків та постачальників.
• Початкові витрати (земля, оренда приміщень, витрати).
• Географічне розташування – наприклад,  лісова зона, диференційованість за розміром, топографія тощо – чим менше перешкод, тим нижчі будівельні витрати, та тим швидше підприємство вийде на ринок.
• Послуги на території зони, як публічні, так і приватні для підприємств, працівників та клієнтів.
• Близькість до інших "дочірніх" компаній або можливість налагодження бізнес-стосунків через продукти, процеси чи послуги.
• Зонінг допомагає користувачам випередити інші виробництва, які можуть бути сусідами, захищає навколишні території.
• Відповідність галузей, які ведуть діяльність в парку (наприклад, виробництво, офісні приміщення, технологічні виробництва, професійні послуги тощо).
• Постійна відповідальність за управління парком, що призводить до прибуткових надходжень в громаду та збільшення доходів інвесторів.
• Фіскальні умови (субсидії, податки).

Однак перелік необхідних вимог, яким має відповідати добре підготовлена промислова зона, може відрізнятися залежно від майбутніх особливостей функціонування та експлуатації. Далі наведено перелік цих вимог до трьох основних типів промислових ділянок типу "грінфілд".

1. Промислова ділянка  місцевого значення

• Рівна ділянка без фізичних перешкод та старих ушкоджень.
• Наявність робочої сили для забезпечення майбутньої вартості інвестицій.
• Хороша транспортна розв’язка, наявність технічної та ІТ інфраструктури.
• Ландшафт території.
• Бізнес-клімат в громаді.
• Промоція та комунікації.
• Сучасний дизайн/інжиніринг.
• Низькі експлуатаційні витрати.

2. Промислова ділянка регіонального значення

• Достатня площа (30 га і більше), відсутність фізичних перешкод та старих ушкоджень.
• Доступ – відстань до 5 км від дороги/шосе, щонайменше одна дорога державного/регіонального значення, що проходить у межах ділянки чи поблизу (достатньої якості). Залізнична гілка неподалік ділянки.
• Достатня кількість кваліфікованої робочої сила (чисельність робочої сили на цільовій території - приблизно 30-40 тисяч і більше).
• Технічна інфраструктура доброї якості та в достатній кількості.

3. Стратегічний промисловий парк¹

• Достатня площа (200 га і більше), відсутність фізичних перешкод та старих ушкоджень.
• Відсутність юридичних перешкод, пов’язаних із правом власності; територія складається з обмеженої кількості частин/земельних ділянок.
• Близькість до шосе (питання особливого значення), система державних/регіональних доріг прийнятної якості в зоні чи поруч,  Залізнична гілка неподалік ділянки.
• Достатня кількість кваліфікованої робочої сили (чисельність робочої сили на цільовій території - приблизно 200 тис. і більше).
• Технічна інфраструктура доброї якості та в достатній кількості.

На початок

ЯКІ ПЕРЕВАГИ ІНВЕСТУВАННЯ ПУБЛІЧНИХ РЕСУРСІВ У ПІДГОТОВКУ ЗОН?

Популярність промислових зон ґрунтується на тому факті, що їх створення часто приносить значні переваги країні та регіону. З іншого боку, промислові зони сприяють промисловому та економічному розвитку, крім того, їх використовують як важливий інструмент для формування політики міського та регіонального планування в країні. Однак, зони можуть лише сприяти економічному та промисловому розвитку в контексті загальної стратегії розвитку. Без політики забезпечення сприятливого бізнес-клімату, без адекватної інфраструктури та якісної робочої сили, інвестиції в промислову зону можуть бути змарновані. Важливо зазначити, що промислові зони є важливою умовою залучення нових підприємств або ПІІ, але цього недостатньо.

Питання регіонального та місцевого економічного розвитку стали значно актуальнішими в останні роки. Конкуренція серед локальних зон набула глобального характеру, і багато з них не має достатніх умов для стимулювання приходу іноземних підприємств. Багато громад навіть не наблизились до залучення інвесторів через недоліки їхніх зон. Крім того, міграція з сільської місцевості призводить до соціальних проблем та перевантаження на міських територіях. Існує багато стимулюючих факторів у змаганні за залучення підприємств, а їхня значимість може змінюватися залежно від часу та місцезнаходження. Наявність робочої сили та доступність її як ресурсу для інвестора є одним з таких факторів. Зони можуть бути корисним інструментом для стимулювання місцевого розвитку, якщо вони є частиною загальної стратегії розвитку.  Законодавство, що має безпосередній вплив на діяльність зони (планування, захист навколишнього середовища, право власності на землю) має бути прозорим та послідовним.

Серед промислових та економічних переваг зон є те, що вони:

• Підтримують привабливі галузі економіки та збільшують відсоток працевлаштованих на національному та місцевому рівнях через залучення нових приватних місцевих та іноземних інвестицій.
• Досягають більш збалансованого розміщення виробництва та працевлаштування в регіоні через розосередження виробництва в невеликі міста сільської місцевості.
• Впроваджують диверсифікацію видів економічної діяльності та характеристик робочої сили й одночасно покращують їхню якість та продуктивність.
• Заохочують промисловців до відкриття підприємств на визначеній території через нижчі витрати капіталовкладень та спрощені можливості відкриття заводу.
• Досягають економії в інвестуванні у публічну інфраструктуру.
• Можуть стимулювати більш ефективне використання ресурсів, наприклад, через будівництво великих диверсифікованих об’єктів промислової зони, що розташовані навколо таких об’єктів, як атомна електростанція, нафтовий переробний завод, сталеливарний та хімічний заводи. Альтернативний підхід – співрозташування навколо транспортного центру, наприклад, порту, аеропорту, залізничного або дорожнього сполучення. Мета – об’єднати спільні зусилля компаній в промисловій зоні.

Добре сплановані та облаштовані промислові зони можуть також слугувати  каталізатором з впровадження міської та регіональної політики. В цьому контексті вони можуть:

• Підтримати процес децентралізації промислової діяльності, таким чином, запобігаючи занадто великому росту в деяких міських територіях, зміцнюючи економічну потужність невеликих міст та припиняючи міграцію з сільської місцевості до міст.
• Контролювати місцезнаходження виробництва та, відповідно, визначати промислові та непромислові території в ситуації, коли промислова зона має бути розташована у важливому міському районі. Результат – більш привабливе та безпечне міське середовище.

На початок

ЯК СТВОРИТИ ПРОМИСЛОВИЙ ПАРК?

Нижченаведені вказівки не містять всіх технічних вимог, що застосовуються  для планування нової промислової зони, але включає перелік кроків, яких слід ужити.

Процес прийняття рішень

По-перше, громада має прийняти рішення, чи потрібна їй промислова зона, якщо так, то якого типу. Це рішення повинно бути частиною загальної стратегії розвитку з тим, щоб досягти успіху. Коли рішення щодо розвитку нової промислової зони на окремій території прийнято, можуть з’явитися інші зацікавлені сторони. Це можуть бути:

• приватна ініціатива,
• державні ініціативи як частина плану регіонального розвитку.

Однак, навіть якщо ця зона профінансована приватними структурами, вона вимагатиме приєднання до транспортної інфраструктури та комунікацій. Крім того, треба обміркувати, яким чином обмежені загальні ресурси сприятимуть досягненню цілей в промисловості, регіональному та міському розвитку та чи можна їх досягти іншими способами. Необхідно зважити можливі негативні наслідки порівняно з очікуваною економічною користю та збільшенням кількості робочих місць.

На цьому етапі планувального процесу важливо створити команду проекту, що включатиме експертів з різних дисциплін, оскільки визначення технічних можливостей промислового розвитку вимагає різноманітних навичок. В команді мають бути:

• менеджер з нерухомості;
• спеціаліст з фінансів, економіст;
• спеціаліст з планування ділянок/інженер;
• спеціаліст з маркетингу;
• спеціаліст з охорони навколишнього середовища.

Аналіз ринку та фінансів

Аналіз ринку та фінансовий аналіз є важливими компонентами у розвитку промислової зони, які використовуються для оцінки потенціалу розвитку та визначення місця для парку.  Якщо прогнози попиту будуть занадто амбіційними, використання споруд може бути лише частковим і це може призвести до фінансових труднощів. Глибоке попереднє дослідження технічних можливостей має більше зосередити увагу на середовищі, де функціонуватиме зона, ніж на самій промисловій зоні. Цей аналіз повинен визначити оптимальну комбінацію між місцеположенням, розміром, типом промислової зони та вибором галузі промисловості.

Першим кроком в планувальному процесі нової промислової зони є визначення потенційних клієнтів або компаній-орендарів. Ця робота має ґрунтуватися на комплексному аналізі ринку, що включатиме:

• Економічний базовий аналіз (загальні економічні напрямки, що впливають на національну, регіональну та місцеву економіки, рівень підприємництва, розвиток тощо).
• Соціально-економічний аналіз окремої сфери (наявність населення та робочої сили, місцевих ресурсів, комунальних послуг та транспорту, соціальної інфраструктури тощо).
• Екологічні аспекти (оцінка екологічного впливу).
• Прогноз попиту на промислові споруди.
• Огляд проектів-конкурентів.
• Визначення ринкової привабливості, що базується на тенденціях промислової абсорбції ²

Якщо нерухомість буде національного/регіонального значення та нові/зовнішні працівники будуть запрошені в регіон, важливо оцінити можливий соціально-економічний вплив. Наплив працівників в регіон може поставити місцеву інфраструктуру – як-от комунальне господарство, транспорт, лікарні або школи  під загрозу. Дуже важливо оцінити, чи буде задоволено попит на житло та послуги, що зростатиме. Якщо ні, яким чином місцеві органи влади пропонують діяти. Важливим методом оцінки можливого соціально-економічного впливу є так званий аналіз "переваги-витрати" (АПВ). Це процес зважування загальних очікуваних витрат із загальними очікуваними результатами з тим, щоб вибрати найкращий та найвигідніший варіант. Процес включає монетарні підрахунки початкових витрат у противагу надходженням, що очікуються. Звичайно, проблема  з АПВ полягає в тому, що витрати помітні, тяжкі та фінансові, в той час коли переваги м’які та невловимі. Треба із застереженням поставитися до твердження: "якщо неможливо виміряти, то цього не існує чи в цього немає вартості". Особливо в стратегічних інвестиціях, часто нематеріальні переваги переважають фінансові. Більш складний підхід до АПВ полягає в тому, щоб спробувати наділити фінансовою вартістю нематеріальні витрати та переваги.

АПВ дає відповіді на три важливі питання:

1. Чи проект/інвестиції “доцільний(і)”?
2. Який найкращий інвестиційний проект/альтернатива?
3. Чи приносить інвестиційний проект більше переваг чи витрат?

Всі очікувані витрати та переваги протиставляють двом можливим варіантам – нульова та інвестиційна альтернатива. Відповідно, ви порівнюєте всі понесені витрати та переваги, яких б ви не зазнали при виборі нульової альтернативи.

Часта помилка в методі АПВ – це використання не дисконтованих сум для калькуляції витрат та переваг, тому підрахунки АПВ включають формулу вартості грошей в часі. Це робиться, зазвичай, через перетворення майбутніх витрат та переваг в теперішню вартість. Вартість грошей в часі ґрунтується на вихідній умові, що людина краще візьме певну суму грошей сьогодні, ніж цю ж суму в майбутньому. Три формули використовуються:

1) Формула теперішньої вартості ґрунтується на дисконтуванні майбутніх грошових потоків: тобто, перетворення майбутніх грошових сум в їхній теперішній еквівалент.

2) Формула майбутньої вартості використовується для розрахунку сьогоднішньої суми в її еквівалент через якійсь період часу в майбутньому.

3) Формула теперішньої вартості ануїтету ³ використовується для дисконтування серії періодичних однакових виплат на поточний момент. Варіації цієї формули можуть визначити майбутню вартість ануїтету.

Точність аналізу «переваги-витрати» залежить від того, як точно було визначено витрати та переваги.

Важливою складовою процесу прийняття рішення є фінансове рішення, яке має повідомити про фінансову доцільність запланованих інвестицій. Цей тип дослідження відомий як техніко-економічне обґрунтування, яке вимагає виконання. Техніко-економічне обґрунтування визначають як оцінку або аналіз потенційного впливу запропонованого проекту або програми. Його проводять з тим, щоб допомоги визначити доцільність впровадження проекту або програми. Дослідження дає відповіді на чотири важливих питання:

• Скільки капіталу необхідно виділити для купівлі ділянки необробленої землі та які поточні витрати?
• Як має визначатися ціна на кінцевий продукт та які ціни в структурі ринку?
• Яка необхідна структура капіталу та яке фінансування?
• Яким буде прибуток та чи є він прийнятним з урахуванням ризиків?

Аналіз технічних можливостей має бути проведений до взяття будь-яких зобов’язань на себе.

Фінансові прогнози можуть бути складовими фінансового прогнозу інвестицій в промислову зону, оскільки бізнес-умови постійно змінюються протягом свого розвитку.

Складнощі можуть виникнути через те, що економічні та екологічні фактори можуть призвести до конфліктних висновків на етапі вибору місця. Тому, важливо подивитися на можливий вплив на навколишнє середовище вже на початковому етапі. Найбільш важливим знаряддям на цьому етапі є оцінка екологічного впливу, що ґрунтується на спроектованій структурі промислової зони. Мета ОЕВ – спробувати спрогнозувати потенційний вплив об’єкту на навколишнє середовище та запропонувати шляхи зменшення небажаних наслідків.

Планування

Наступним кроком є вибір території для промислової зони. З точки зору девелоперів та громади, вибір прийнятної території для задуманого типу промислової зони є дуже важливим для успішного розвитку. Очевидно, що місце має відповідати вимогам чинного генерального плану (або зміни до плану мають бути підготовлені, обговорені та погоджені). Ось наводяться декілька економічних факторів, що відіграватимуть свою роль під час вибору місця  (більш детально зазначено в попередніх частинах):

1. Розмір зони відповідає очікуваному попиту. Через те, що промислові зони будуть розвиватися поетапно протягом багатьох років, команда планувальників має вибрати місце, де територія дозволяє майбутнє розширення.

2. Характеристики ділянки.  Виробничий тип зони, наприклад, потребуватиме:

• прийнятних земельних умов (незначний схил для дренажу, хороший ґрунт для будівництва фундаменту споруди);
• легкого доступу до міст; доріг та аеропортів;
• належного водопостачання;
• надійного електропостачання /газопостачання/, систем опалення та телекомунікаційної  інфраструктури;
• можливості встановлення засобів очищення стічних вод та обробки сміття.

Однак, фактор навколишнього середовища теж необхідно взяти до уваги під час вибору ділянки:

• Оберіть ділянку з продуманим плануванням та належним утриманням, мінімізованим впливом на екологію. Уникайте ділянок, уразливих з погляду навколишнього середовища.  
• Земля сільськогосподарського призначення часто обирається під промислові зони через те, що вона рівна та, скоріше за все, не зазнавала шкідливого впливу (нафти, тяжких металів).

Особливо важливо зазначити, що процес планування не закінчується на етапі розробки первинного проекту та плану території. Це тривалий процес. Поточне планування важливе для завершення збалансованого та життєздатного проекту, який відповідатиме мінливим умовам ринку.

Інжиніринг та проектування (будівництво, зонування)

Після обрання ділянки наступним кроком є її проектування. Хоча в традиційній літературі можна знайти таке твердження “промислова зона має проектуватися таким чином, щоб відповідати вимогам індустрії”, вартість промислової зони буде більш стійкою, якщо інші фактори також будуть враховані. Наприклад, розвиваючи промислову зону шляхом мінімізації впливу на навколишнє середовище або оптимізації умов забезпечення охорони здоров’я та безпеки для працівників та оточуючих громад, можна досягти довготермінової стійкої вартості.

Попередній інжиніринг та проектування  

В цей момент девелопер має ухвалити декілька важливих рішень:

• щодо розміру та розподілення окремих ділянок. Зазвичай дві третини території призначені для великих інвесторів, які потребують 10-25 га кожна, одна третина надається малому та середньому бізнесу. Однак дослідження проекту може зробити можливим об’єднання двох ділянок в одну, в разі необхідності;  
• щодо необхідних потужностей мереж комунальних послуг на території. Це не просте завдання, оскільки девелопер не бажає витрачати більше потрібного, але одночасно не повинен недооцінити потреби бізнесу, який має розміститися на об’єкті. Існують деякі оцінки, які можна застосувати під час планування , наприклад, 0,2 - 1 MWh/га або 50 -100 m3 газу/га, але ці цифри слід перевірити з урахуванням місцевих умов та очікуваних потреб.  

Ґрунтуючись на цих рішеннях має бути підготовлено дослідження проекту та технічний проект інфраструктури.

Забудова ділянки

Останній та найбільш важливий крок – це забудова ділянки. Існує, як правило, дві можливості започаткування забудови промислової ділянки. Деякі муніципалітети готують технічну документацію, отримують дозволи на забудову /планування землекористування та чекають на появу першого інвестора. Будівництво розпочинається відразу після досягнення домовленості з інвестором. Технічна документація/дороги можуть зазнати змін відповідно до потреб цього першого інвестора. Однак, для деяких інвесторів ця процедура може бути занадто довгою (на великих ділянках може знадобиться 6-12 місяців щоб підвести всю інфраструктуру до будівельного майданчика) й вони віддають перевагу місцям, де вже існує інфраструктура. Для цієї цілі підходить варіант 2 – початок будівництва без наявності будь-якого інвестора.  

Рішення зазвичай залежить від фінансової спроможності девелопера/ муніципалітету, наявності та умов надання національних грантів (деякі уряди надають гранти під будівництво промислових ділянок при визначені інвесторів).

Маркетинг та менеджмент

Маркетинг

Маркетинг починається щойно з’являється можливість купівлі. Спектр цільових компаній варіюватиметься відповідно до типу промислової зони та маркетингової концепції. Існує сильна конкуренція серед країн із залучення прямих іноземних інвестицій (ПІІ). Різні реформи та стратегії реалізовувалися з різними результатами.

Підбір підприємств

Коли завершиться робота над промисловою зоною як над концепцією, а компанії почнуть проявляти зацікавленість, виникне питання критеріїв, які слід використовувати під час запрошення до промислової зони.  Традиційно, фактори, що впливають на цю політику такі:

• чи поєднується нова компанія із наявними або перспективними бізнес-заходами в промисловій зоні;
• рівень технологій, що використовується компанією;
• рівень працевлаштування, спричинений компанією;  
• користь від використання місцевих ресурсів.

Згідно з цими критеріями ціна продажу або інші умови розміщення можуть змінюватися (нижча ціна для інвесторів з бажаних секторів проти вищої ціни для інвесторів, що бажають вийти на місцевий ринок та потребують присутності).

Контроль/регуляторні положення

Правильний розвиток промислової зони вимагає деякого контролю над діяльністю інвестора.  Головна мета – забезпечити дотримання інвестором правил, які не суперечать загальному плану на промислову зону. Контроль може мати форму умов, прив’язаних до ліцензії або лізингової угоди та може передбачати:

• обмеження на певні види діяльності;
• будівельні заборони;
• паркування;
• зберігання;
• забруднення;
• безпека.

Менеджмент

Менеджмент промислової зони – це поєднання зв’язків з громадськістю, управління, утримання, розвитку нового продукту та продажу. Маркетинг та зв’язки з громадою мають велике значення. Менеджмент промислової зони зазвичай проходить три етапи. По-перше, координація планування будівельної діяльності та дотримання термінів під час будівництва є найважливішим. По-друге, період промислової абсорбації більше стосується продажу, темпів лізингу та рівня цін. Нарешті, останній етап стосується управління довгостроковими інвестиціями, що передбачає регулярні інспекції.

Таблиця 1: Приблизна тривалість окремих етапів розвитку

Зовнішня підтримка

Промислова зона є лише одним елементом в програмі промислової підтримки. Її підприємства потребують кваліфікованих менеджерів, підготовленої робочої сили, технічних та фінансових консалтингових установ. За відсутності таких послуг з боку приватних кіл, їх може бути надано урядом або асоціаціями приватних підприємств. Знов, необхідно щоб розвиток промислової зони був частиною загальної стратегії розвитку.

На початок

ІНТЕРНЕТ-РЕСУРСИ (англійською мовою)

http://www.unep.fr/pc/ind-estates/ind-estates/facts.htm
Це Інтернет-сторінки Програми з охорони навколишнього середовища ООН, яка сприяє еко-промисловому розвитку промислових зон.

http://www.fdipromotion.com/
Інтернет-сторінки, що пропонують практикантам доступ до постійно поповнюваного набору ресурсів та інструментів, що підтримують організації у пошуку залучення та збереження прямих іноземних інвестицій (ПІІ).

http://www.areadevelopment.com
Провідний журнал з планування ділянок та споруд в світі.

На початок