|
|
ІНСТРУМЕНТИ ПІДТРИМКИ РОЗВИТКУ
ПІДПРИЄМНИЦТВА ТА СПРИЯТЛИВОГО БІЗНЕС СЕРЕДОВИЩА РАЙОН КОМЕРЦІЙНОГО РОЗВИТКУ
ПРИЗНАЧЕННЯ
Створити комерційний район, який бурхливо розвивається.
|
ЩО ТАКЕ РАЙОН КОМЕРЦІЙНОГО РОЗВИТКУ?
Район Комерційного Розвитку – це метод перетворення центральних ділових районів міста на яскраві, успішні комерційні території. Якщо точніше, Район Комерційного Розвитку є санкціонованим громадськістю териториальним об’єднанням, яким керує приватний сектор і приватний сектор додатково фінансує утримання інфраструктури з метою поліпшення певних територій з розвинутою діловою активністю. Об’єднання РКР базується на доктрині самодопомоги, яка передбачає фінансування його багаторічної діяльності через механізми самооподаткування, санкціоновані вищим органом муніципалітету. Його ціль полягає в поліпшенні бізнес клімату та економічної життєздатності центральних частин міста і завдяки партнерству між власниками нерухомості та власниками крамниць з одного боку, та міською владою з іншого боку.
РКР вперше з’явилися у Північній Америці і зараз успішно працюють в більше ніж 400 американських і 300 канадських міст, а також у Великобританії, Південній Африці та Новій Зеландії. Однак, у Східній Європі ця концепція усе ще залишається новою і була застосована лише в кількох містах Албанії, Сербії та Румунії.
РКР займаються тим, щоміська влада та бізнес громада вважають важливим для поліпшення бізнес клімату та якості життя на території РКР, працюють з громадянами, щоб ті ставали постійними клієнтами крамниць та суб’єктів надання комерційних послуг. Їхня діяльність може включати таке:
- Проектування міської забудови: виконання програм з ремонту фасадів, покращення вуличного освітлення у співробітництві з міською владою.
- Благоустрій: у співпраці з міською владою облаштування освітлення зручного для пішоходів та вуличного обладнання, включно з лавками, кіосками та декоративними урнами для сміття; посадка та догляд за деревами та облаштування сезонних квітників; вкладення коштів у інфраструктуру - водопостачання та водовідведення, газопостачання, опалення або телекомунікації.
- Автостоянки та управління транспортом: покращення умов паркування, обслуговування автобусних зупинок.
- Загальний догляд: збір сміття, видалення графітті зі стін, миття тротуарів і прибирання снігу, а також підстригання трави та посадка квітів у громадських місцях.
- Регулювання використання територій загального використання: регулювання торгівлі на тротуарах та проведення масових заходів; забезпечення зручного завантаження та розвантаження транспортних засобів.
- Громадська безпека: наймання охоронців; домовленість з поліцією про частішу присутність поліцейських на цій дільниці; налагодження системи контролю.
- Маркетинг на споживчому ринку: підготовка фестивалів та заходів, координування промоційних розпродажів, підготовка карт та інформаційних бюлетенів, покращення системи вивісок та вигляду РКР через рекламні кампанії; погодження роботи крамниць на більш тривалий час для задоволення потреб клієнтів.
РКР вирізняються двома факторами: бюджетним фінансуванням та приватним управлінням. Однак, власники крамниць та нерухомості відповідають за фінансування діяльності РКР, здійснення вдосконалень та управління постійною промоційною та маркетинговою діяльністю. В результаті з’являється постійне партнерство між міською владою та бізнесом і власниками нерухомості.
Концепція РКР передбачає, що власники нерухомості та бізнесмени використовують систему самофінансування, а тому таке використання та майбутні успіхи РКР залежать від кількох суттєвих умов:
- Добровільні внески власників нерухомості та крамниць у формі спеціальних податків або системи самонарахування податку, які передбачені рішеннями місцевої влади, а в інших випадках у формі членських внесків повинні забезпечити отримання передбачуваних багаторічних надходжень, які будуть адекватними швидкому вирішенню териториальних проблем і дадуть можливість залучити компетентний професійний штат.
- Податки/самооподаткування повинні відповідати отриманим перевагам. Серед власників крамниць та власників нерухомості повинно бути порозуміння щодо того, що послуги та вдосконалення підвищуватимуть вартість комерційної нерухомості, покращуватимуть умови для бізнесу і збільшать кількість відвідувачів та покупців.
- Податки/самооподаткування та внески повинні бути справедливими та не занадто великими. Усі, хто отримує від цього користь, повинні вносити свою частку фінансування. Якщо сплачують усі зацікавлені сторони, частка кожного, як правило, незначна. Тому у випадку, коли самооподаткування неможливе, потрібно мати велику частину членів РКР з числа представників бізнесу.
- Система фінансування РКР повинна в результаті привести до існування сектору приватного бізнесу з постійною підтримкою з боку міської влади, який насамперед буде відповідальним за якість комерційного району та його ефективне функціонування, за маркетингову діяльність та відповідне утримання інфраструктури.
Сотні міст підтверджують, що РКР досягли значного успіху у створенні економічно життєздатних, привабливих центральних комерційних районів, куди приходять і залишаються бізнеси, де генеруються робочі місця і поліпшується якість життя тих, хто користується послугами цих районів. Серед деяких конкретних переваг РКР є і такі:
- Бізнесмени, власники крамниць та надавачі послуг можуть визначати та втілювати власні пріоритети. Вони безпосередньо отримають користь від діяльності РКР, оскільки усі дії РКР спрямовані на розвиток роздрібної торгівлі та комерційної діяльності у межах такої зони, що робить цю територію більш привабливою і зручною, а також бажаним місцем здійснення покупок. Нарощення бізнесової діяльності дає крамницям можливість покращувати якість та асортимент товарів, а також збільшувати прибутки.
- Власники нерухомості переконаються в зростанні вартості свого майна завдяки вищому рівню роздрібної торгівлі та комерційної діяльності в центрі міста. Це відбуватиметься і тоді, коли споруди займають крамниці, які зможуть платити вищу оренду, і тоді, коли в них знаходяться квартири, мешканці яких бажають жити в охайній, привабливій і економічно розвинутій частині міста.
- Мешканці міста будуть задоволені приємним, безпечним і легко доступним середовищем з добре розвинутою інфраструктурою і широким вибором крамниць та закладів, що заохочуватиме їх залишатися мешканцями міста.
- Посадовців будуть вважати такими, що дбають про поліпшення якості життя, існування безпечного, чистого, привабливого району з крамницями, що сприяє позитивному політичному сприйняттю.
- Місто стане більше привабливим і конкурентоспроможним і таким чином викликатиме бажання у мешканців інших міст і туристів приїжджати сюди і витрачати гроші в місті, а також схилятиме українських та закордонних інвесторів розглядати місто як таке, де можна вкладати кошти, вести бізнес і створювати робочі місця.
A. План
1. Організація процесу
Коли міська влада та представники бізнесу вирішують створити зону РКР, спочатку слід визначити територію РКР та його межі. Існує кілька принципів, які слід брати до уваги, визначаючи його межі. За системою зонування ця територія повинна бути визначена як комерційна або для використання легкою промисловістю. Це повинна бути визначена комерційна територія з роздрібною торгівлею на перших поверхах і, можливо, з житлом на вищих поверхах, або це можуть бути житлові будинки вперемішку з комерційними закладами. Тут має бути простір для відпочинку (лавки, парки). Однак, зону РКР не варто створювати там, де переважає житловий сектор. Територія повинна бути досить великою, щоб створити критичну масу торговців та власників нерухомості (зазвичай 100 - 150), але достатньо компактною, щоб кожен її член міг побачити результати спільної роботи і міг бути поміченим ззовні як унікальне місце покупок. Зона РКР повинна мати такі розміри, щоб в її межах було зручно пересуватися пішки, тому що завжди легше збільшити територію РКР, ніж зменшити її.
Наступний крок полягає у визначенні лідерів громади з приватного і громадського секторів, які ввійдуть до організаційного комітету, який відповідатиме за створення РКР, використовуючи стратегічний процес планування у вирішенні усіх організаційних проблем. Процес завжди іде легше, якщо з самого початку до підготовчої роботи долучаються поважні підприємці, що сприяє громадській довірі та підтримці новій і до певної міри революційній ідеї. Процес стратегічного планування дасть можливість прийти до порозуміння, необхідного для створення РКР; його повинні спрямовувати досвідчені фахівці, яких для цього наймає міська влада.
До організаційного комітету повинні входити 10-15 лідерів, в основному представники приватного сектора, які працюють на території РКР, кілька ключових посадовців місцевої влади, та представники громадськості. Його роль полягає у здійсненні усієї роботи, необхідної для створення РКР, включно з укладанням статуту новоствореного об’єднання, угоди про механізми і принципи фінансування, підготовкою стратегічного плану, включно за планом дій щодо благоустрою, маркетингу,утримання інфраструктури, та презентацією ідеї РКР для інших зацікавлених осіб та майбутніх членів.
Організаційний комітет також повинен визначити принципи членства в РКР. Тобто, чи буде членство індивідуальним, чи будуть його членами юридичні особи, чи буде членство обмежене торговим бізнесом та власниками нерухомості на території РКР, чи матимуть можливість стати членами представники місцевих органів влади та державних установ. У тісній співпраці з мером та іншими представниками місцевих органів влади організаційний комітет повинен домовитися про ступінь підтримки РКР з боку місцевої влади, включно з фінансовими внесками для проведення робіт з благоустрою, організаційною допомогою та політичною підтримкою.
2. Проведення ситуативного аналізу
На самому початку процесу слід укласти базу даних щодо усієї нерухомості у межах РКР. До неї повинна ввійти така інформація:
- Кількість і площа будинків
- Кількість і тип бізнесів
- Cтруктура власності
- Оцінка податків та комунальних зборів
В процесі аналізу слід дати відповідь на деякі основні питання. Наприклад: Чи існують які-небудь особливі проблеми в районі, які перешкоджають його розвиткові як осередку роздрібної торгівлі і бізнесу? Який стан будинків у РКР? Який громадський транспорт і які автостоянки є в такому районі? Яка якість і частота муніципальних послуг – в тому числі прибирання вулиць, вивезення снігу, вивезення сміття?
У той же час в РКР слід провести два дослідження, які забезпечать інформацію та розуміння для використання в процесі стратегічного планування РКР:
- вивчення існуючих та потенційних покупців для визначення зацікавленості, мотивації та сприйняття громадянами РКР як торгового осередку,
- дослідження серед власників бізнесів та підприємців для визначення проблем, ставлення та майбутніх планів тих, хто вкладає кошти, наймає людей і веде бізнес в РКР.
Ці дослідження допоможуть організаційному комітету, а врешті решт і об’єднанню РКР визначити необхідні кроки, які зроблять РКР більш привабливим для відвідувачів.
Цей аналітичний етап процесу стратегічного планування завершиться SWOT аналізом, який визначить конкурентні переваги і слабкі сторони РКР та розгляне зовнішні фактори, що впливатимуть на його ріст і розвиток.
3. Генерування громадської зацікавленості та підтримки
Одна з головних цілей організаційного комітету полягає в тому, щоб пропагувати ідею РКР та викликати зацікавленість і активну підтримку усіх власників крамниць та нерухомості в межах РКР. Для цього слід щомісяця проводити відкриті засідання, щоб підприємці з РКР отримували інформацію про хід справ і долучалися до підготовчої роботи. Таке залучення може включити роботу в робочих групах, які готуватимуть плани дій щодо функціонування РКР. Слід регулярно надавати інформацію ЗМІ, включно з місцевим і регіональним телебаченням і радіо, щоб постійно з’являлася інформація про ідею РКР та створення нової організації РКР.
Слід розповсюдити інформаційний бюлетень серед власників крамниць і нерухомості та мешканців, в якому вказуватимуться мета РКР, його сфера діяльності, пропонований бюджет та послуги. Особливої уваги заслуговують ті власники бізнесів чи нерухомості, які виступають проти РКР. Їх треба залучити до процесу, і якщо можливо, переконати їх надати допомогу в підготовці програми таким чином, щоб вона задовольняла їхні потреби, і у такий спосіб подолати їх спротив.
4.Підготовка плану дій
Організаційний комітет створює дві робочі групи, до яких входять власники бізнесів і нерухомості в межах РКР та представники міської влади, котрі підготують два узгоджені плани дій на перший рік функціонування РКР:
- план благоустрою;
- план утримання та маркетингу.
Робочі групи розбивають плани дій на три фази. Перша – розробка стратегічних цілей для визначення бажаного майбутнього РКР. Друга – погоджуються конкретні завдання або проекти, виконання яких дозволить РКР досягти сформованих цілей. А третя фаза полягає у розробці окремих планів дій, які слід виконати для досягнення цілей і завдань. Ці плани дій повинні містити відповідальних за їхнє виконання, часові рамки та необхідніресурси. Це вимагає уважного аналізу наявності необхідних людських і фінансових ресурсів та угоди про план утримання, який визначає вартість прибирання, утримання зелених насаджень, прибирання снігу тощо, щоб можна було прийняти рішення про членські внески.
a. План благоустрою
Технічні вдосконалення інфраструктури і благоустрій необхідні в усіх РКР. Вони роблять територію більш привабливою, а це у свою чергу привертає увагу більшої кількості покупців і відвідувачів. Тому важливо, щоб місцева влада брала на себе зобов’язання стосовно РКР про те, що вона фінансуватиме необхідні роботи з покращання інфраструктури та благоустрою.
Існують два основних підходи до фізичного благоустрою:
- Швидкі зміни і вдосконалення там, де позитивні результати помітні за відносно короткий проміжок часу (кілька місяців). Досить легко домовитися про новий вигляд вулиці, реконструювати або купити нове вуличне обладнання, напр. освітлення тротуарів, електричні стовпи, флагштоки, знаки, баннери, фронтони крамниць, інформаційні кіоски, автобусні зупинки, таблички з назвами вулиць, автостоянки і телефонні кіоски, лавки, урни для сміття і клумби. Загальний вигляд оцінять високо і це також допоможе в пропагуванні РКР.
- Більш суттєві інвестиції, зазвичай інфраструктурні, де результати стануть помітними пізніше. Українські міста зазвичай потребують величезних інвестицій у водопостачання, водовідведення, газопостачання, теплопостачання і парковки. Однак ці роботи вимагають довгострокового планування, часто починаються з підготовки нового генерального плану або принаймні плану щодо забудови центральної частини. Це супроводжується архітектурними дослідженнями і підготовкою технічного проекту. Одночасно акумулюються фінансові ресурси. Оскільки витрати на такі проекти зазвичай перевищують можливості міста, необхідно зібрати групу донорів. За логікою, компанії, що надають послуги, теж серед таких залучених компаній; додаткові фонди можуть надійти від державних або іноземних агентств-донорів, місцевих фірм і самих жителів. Для розширення приватних інвестицій завжди треба використовувати державні інвестиції.
b. План утримання та маркетингу
Основна відповідальність усіх РКР полягає в тому, щоб забезпечити додаткові послуги крім тих, які надає місто в сфері прибирання, безпеки, маркетингу та промоції. Здебільшого РКР надають інноваційні послуги. Їхні програми підпадають під три загальні категорії: чистота, безпека і привабливість, однак РКР створюють унікальні програми, безпосередньо реагуючи на місцеві потреби.
РКР доглядають свою територію, збираючи сміття, усуваючи граффіті, прибирають тротуари, вивозять сніг; обрізають дерева, доглядають насадження та ландшафт.
Щоб гарантувати безпеку, РКР підтримують такі програми попередження злочинності, як наймання додаткових охоронців, придбання та установка електронних систем безпеки, утримання платних або добровільних патрулів, установка камер відеоспостереження, Деякі РКР координують свою стратегію попередження злочинності з місцевими поліцейськими відділками.
РКР запроваджують проекти та послуги, які роблять комерційні райони привабливішими для відвідувачів та мешканців. Вони можуть бути різними – від маркетингових кампаній до всебічних програм удосконалення міського ландшафту. Спільна рекламна діяльність, промоція РКР та спеціальні заходи, які як правило організовують муніципалітети, є типовими програмами РКР. РКР часто особливим чином ідентифікують себе, що використовується для промоції комерційного району. Наприклад, багато РКР встановлюють кольорові баннери і прапори на території району і споруджують спеціальні входи, щоб звернути на себе увагу і оголосити про свою діяльність. Крім того, щоб створити позитивне враження та забезпечити впізнаваність, РКР займаються промоцією через рекламу свого іміджу та зв'язок з громадськістю, тобто через дизайн своєї емблеми і вебсайту, публікацію інформаційних бюлетенів і проведення ярмарків.
Маркетинговий план, включно з культурними та соціальними заходами, спеціальними продажами та знижками готуються протягом першого року. Маркетинговий план РКР скоріше за все включатиме різноманітні методи стимулювання збуту на зразок розпродажу у будні дні, годин знижок, комерційних купонів тощо. У той же час передбачаються багато культурних, соціальних та спортивних заходів, які притягують нових відвідувачів і покупців.
РКР можуть також функціонувати, як організації, що залучають нових інвесторів. Це особливо важливо там, де наявні вільні площі (магазини, офіси). У такому випадку РКР може використовувати усі відомі ефективні методи залучення нових орендарів/власників, які відкриватимуть свої заклади в межах району. Сюди входить реклама, прямий маркетинг, активна промоція, участь у ярмарках нерухомого майна тощо.
5. Визначення джерел фінансування РКР
Діяльність РКР фінансується самооподаткуванням членів РКР, що є спеціальною оплатою бізнесу та власниками нерухомості в межах району. Розмір оплати кожним власником нерухомості визначається за формулою, яку кожен РКР створює для себе під час процесу формування. Об’єднання РКР повинно домовитися, чи будуть членські внески залежати від товарообігу, площі бізнесу (торгової площі), кількості працівників чи від інших критеріїв, або ж чи будуть вони однаковими для кожного члена РКР.
Місцеві органи влади можуть опосередковано фінансувати РКР, фінансуючи проекти, визначені організаційним комітетом, але тільки якщо вони пов'язані з комунальною власністю. Іншим важливим джерелом фінансування є кошти у вигляді грантів: вітчизняних, Європейського Союзу, USAID тощо. Щоб залучити ці фонди та проводити різні заходи фандрайзингу, РКР повинні налаштувати роботу з написання пропозицій та фандрайзингу.
B. Інституціалізація РКР
Для завершення процесу створення та інституціалізації РКР організаційний комітет проводить засідання для офіційного заснування РКР. Порядок денний включатиме таке:
- Підготовка статуту організаційним комітетом з допомогою юристів
- Вибори Ради Директорів (кількість членів та система представництва обговорюється на засіданні)
- Прийняття плану дій (підготовленого робочою групою) та бюджету (підготовленого організаційним комітетом).
Правління РКР відповідатиме за завершення реєстрації та виконання інших юридичних вимог. Воно також відповідатиме за підготовку процедур самооподаткування за згодою усіх членів РКР, включно з порядком збору коштів і перерахування в РКР.
РКР може реєструватися як неприбуткова асоціація юридичних і/або фізичних осіб. Членами асоціації РКР можуть бути тільки юридичні особи, розміщені в районі (фірми, установи, організації тощо), або тільки фізичні особи (власники бізнесів, жителі, власники нерухомості або орендарі), або ж як юридичні так і фізичні особи. Статут асоціації визначає тип асоціації, розмір вступних і членських внесків, кількість голосів кожного типу членів, тривалість перебування у складі ради директорів тощо.
C. Управління РКР
Управління РКР здійснюється радою директорів (або правлінням), яке буде діяти як “орган управління” відповідно до статуту, або ж статут може визначити окремий орган управління для одержання коштів і втілення планів благоустрою, утримання та маркетингу. Місцева влада може встановити правила та інструкції, які регулюватимуть членство і повноваження ради директорів РКР. Як правило, в раді директорів РКР передбачається представництво власників нерухомості, роздрібних торговців, жителів і компаній. Багато РКР включають в члени ради муніципальних посадовців для зміцнення співпраці між місцевою владою та РКР. Кількість членів ради може бути різною залежно від розміру району та кількості членів, однак на загал це 5 – 20 осіб. Ради зазвичай обираються членами РКР, при чому певна кількість місць у раді залишається для представників муніципалітету.
Після офіційного заснування РКР рада директорів займається такими справами: наймає виконавчого директора, визначає місцезнаходження зручного офісного приміщення і укладає угоду з містом про фінансування. Тоді може розпочинатися виконання планів дій.
D. Правові засади організації району комерційного розвитку в містах України.
Район комерційного розвитку – це нове поняття для українського права і законодавства. Водночас у чинному законодавстві України закріплюються положення, які дозволяють містам України організовувати на певній території міста райони комерційного розвитку і створювати відповідні територіальні інституції для поліпшення бізнесового клімату та економічної життєздатності як центральних так і інших територій міста на принципах взаємодії між приватним капіталом та міською владою.
На основі аналізу чинних в Україні законів з питань використання земель міста, планування і забудови територій, місцевого самоврядування та благоустрою територій, самоорганізації населення, охорони довкілля тощо можна визначити основі юридичні засади, на яких має базуватися діяльність місцевої влади та суб’єктів підприємництва щодо організації та функціонування району комерційного розвитку міста:
- створення РКР відповідно до планувальної документації, яка має бути розроблена і належним чином легалізована міською радою;
- використання зонінгу у вирішенні питання щодо організації РКР на території міста;
- самоврядування у організації та функціонуванні РКР;
- членства фізичних і юридичних осіб у організації і діяльності РКР;
- фінансового і організаційного партнерства між приватними власниками об’єктів нерухомості та міською владою;
- додержання законодавства;
- забезпечення благоустрою території у межах району комерційного розвитку;
- самоорганізації фізичних та юридичних осіб у створенні РКР;
- самооподаткування фізичних та юридичних осіб щодо РКР;
- гласності;
- виборності органів самоорганізації населення на території РКР;
- фінансова самостійність органів самоорганізації населення на території РКР.
Відповідно до вимог чинного законодавства України, створення РКР передбачає виконання комплексу організаційних, планувальних, правових, фінансових та інших заходів, реалізація яких передбачає певну послідовність дій органів місцевого самоврядування, фізичних та юридичних осіб, органів управління РКР та інших суб’єктів у цій сфері.
У цьому зв’язку можна визначити декілька послідовних стадій:
- Визначення органами місцевого самоврядування відповідно до Генерального плану та іншої містобудівної документації території, де має бути створено РКР. В разі відсутності такої документації, місто має її розробити і затвердити у встановленому законом порядку.
- Ініціювання у визначенні лідерів, які будуть працювати і створенні органів самоорганізації населення на території РКР.
- Встановлення відповідно до законодавства системи місцевих податків та зборів та порядок їх справляння на території РКР.
- Затвердження місцевою радою правил благоустрою населеного пункту, включаючи й територію РКР.
- Організація проведення зборів членів органу самоорганізації населення на території РКР.
- Створення і реєстрація органу самоорганізації населення на території РКР міста.
- Укладення угод між міською владою та приватними особами про залучення коштів і матеріально-технічних ресурсів юридичних і фізичних осіб для здійснення заходів з благоустрою території РКР міста.
Вебсайт проекту GRASP USAID/Romania, який здійснюється компанією Development Alternatives Inc. і Berman Group. На сайті є публікація „Райони комерційного розвитку: Довідник з створення РКР в Румунїі”. Цей довідник є основним інформаційним джерелом вищенаведеного документа про РКР і також містить дослідження з Сполучених Штатів, Сербії і Румунії та зразки статутів РКР.
http://www.planning.unc.edu/courses/261/actman/bidweb1.html
Вебсайт Університету Північної Кароліни в Чейпл Хілл, який містить розділ „РКР: практичний посібник про відродження центральних частин міст”. Тут наводять приклади РКР та багато посилань і ресурсів.
http://web.mit.edu/11.204/www/webportfolio/BID/%20
Вебсайт РКР Масачусетського Технологічного Інституту. Тут є великий перелік вебсторінок РКР.
http://www.businessofgovernment.org/pdfs/Mitchell.pdf
Вебсайт організації PriceWaterhouseCoopers Endowment for the Business of Government, на якому міститься звіт під назвою „РКР та інноваційні послуги”, написаний Джері Мітчелом, професором інституту держуправління Університету міста Нью-Йорк.
http://www.nyc.gov/html/sbs/html/bid.html
Вебсайт Відділу малого бізнесу Нью-Йорку з інформацією про РКР в цьому місті, включно з детальним посібником про започаткування РКР, зразком брошури РКР, дослідженням потреб потенційних покупців у РКР і брошурою про кращі практики.


