Комунальна власність – найважливіша складова матеріальної та фінансової основи місцевого самоврядування.З усіх джерел зростання добробуту територіальних громад їй належить особлива роль, оскільки можливість примноження прибутків від об'єктів комунальної власності і, передусім, від нерухомого майна, залежатиме лише від рівня ефективності управління цим майном і майновими правами.
| Можливість примноження прибутків від об’єктів комунальної власності залежить від рівня ефективності управління майном і майновими правами |
У країнах з розвиненою ринковою економікою нерухоме майно розглядається як реальне багатство територіальної громади. Його використання ґрунтується на поєднанні принципів економічної ефективності та соціальній відповідальності органів місцевого самоврядування щодо забезпечення життєдіяльності населених пунктів і соціально-економічних інтересів населення. Крім того, включення нерухомого майна територіальної громади до цивільного обігу є неодмінною умовою залучення інвестицій шляхом надання гарантій інвесторам не за рахунок доходів бюджету, а за рахунок реальних активів, що характеризуються певними економічними показниками - вартістю та ліквідністю, а також правовим режимом.
В Україні органам місцевого самоврядування поки що не вдалося перетворити цей найважливіший ресурс розвитку в капітал, у визначальний чинник сталого соціально-економічного розвитку території. Існуюче використання нерухомого майна, що належить територіальній громаді, є неефективним як з точки зору інвестиційного процесу, так і з точки зору формування дохідної частини місцевого бюджету.
|
Чому комунальна власність в Україні поки що не є чинником сталого економічного розвитку території?
|
Причин цьому багато. Передусім, тривалий час і земля, і розташовані на ній будівлі та споруди не розглядалися як цілісні об'єкти нерухомого майна. Звідси і існуюча нестиковка режимів правового використання земельних ділянок та інших об'єктів нерухомості та відсутність належного контролю за їхнім фізичним і фінансовим станом. Крім того, формування об'єктів нерухомого майна комунальної власності ще продовжується, оскільки процес розмежування земель державної і комунальної власності фактично тільки розпочався. А деколи органи місцевого самоврядування навіть не мають уявлення про повний перелік нерухомості, що належить територіальній громаді.
В результаті ситуації, що склалася, права комунальної власності на нерухоме майно територіальної громади в більшості випадків не зареєстровані у встановленому законом порядку. Це утруднює розпорядження ними та забезпечення їхнього захисту. Й досі чітко не визначений перелік прибуткових об'єктів комунальної власності, що можуть слугувати джерелом доходів до бюджету місцевого співтовариства, а велика кількість об'єктів незавершеного будівництва не залучена в господарський обіг і втрачає інвестиційну привабливість.
Тому з метою здійснення контролю над станом нерухомого майна територіальної громади та оптимізації ухвалення рішень щодо його використання з урахуванням інтересів всього населення доцільно створення і ведення єдиного Реєстру об'єктів нерухомого майна комунальної власності з систематизованими даними про всі земельні ділянки, будівлі, споруди і приміщення, що знаходяться в комунальній власності.
Під Реєстром розуміється інформаційна система, що є впорядкованою відповідно до єдиних методологічних і програмно-технічних принципів сукупністю баз даних про суб'єктів і об'єкти комунальної власності та пов'язані з нею речові права.
Реєстр - це інформаційна система, що є впорядкованою відповідно до єдиних методологічних і програмно-технічних принципів сукупністю баз даних про суб'єктів і об'єкти комунальної власності та пов'язані з нею речові права.
Основними принципами, на яких повинна базуватися така інформаційна система, виступають:
-
єдина система ідентифікації об'єктів;
-
однократність введення інформації;
-
відповідальність за повноту і достовірність наявної інформації;
-
забезпечення доступу користувачів до інформації та блокування несанкціонованого доступу;
-
періодичне оновлення інформації;
-
забезпечення збереження інформації та незалежності від технічних засобів, що застосовуються.
Доцільно, щоб питання організації та здійснення обліку нерухомого майна комунальної власності покладалося на уповноважений орган місцевого самоврядування з управління комунальним майном. Він має розробити також відповідне положення про створення та ведення повного реєстру майна комунальної власності та подати його на затвердження місцевій раді.
При створенні та веденні вказаного реєстру треба передбачити розробку єдиної системи показників обліку, контролю та аналізу об’єктів нерухомого майна, розробку правил і процедур оновлення даних, системи розмежування доступу до інформації різних категорій її споживачів, реалізацію заходів відповідальності за надання недостовірної інформації.
Реєстр повинен включати опис об'єкта нерухомого майна із зазначенням його індивідуальних особливостей, що дозволяє однозначно відрізнити його від інших об'єктів, а також містити відомості, що характеризують ці об'єкти (місце розташування, метричні показники, вартість, обтяження тощо).
Реєстри нерухомого майна територіальної громади доцільно вести в розрізі типів об'єктів, наприклад: земельні ділянки;будівлі та споруди; приміщення; об'єкти інженерно-транспортної інфраструктури та благоустрою; зелені насадження; об'єкти незавершеного будівництва.
Проте не треба забувати, що основним об'єктом обліку нерухомого майна відповідно до Цивільного кодексу України стає комплексний об'єкт, що складається із земельної ділянки (або її частки) і всіх зв'язаних з нею будівель, споруд (або їхніх частин). При цьомуземельним ділянкам привласнюються унікальні кадастрові номери,з якими безпосередньо пов'язані індивідуальні номери розташованих на них будинків, будівель та споруд, що перебувають у комунальній власності.
Такий підхід до ідентифікації об'єктів обліку дозволить не тільки скоротити обсяги фінансування та строки розробки Реєстру, а й дозволить уникнути дублювання інформації, а також буде слугувати основою для забезпечення інформаційної сумісності Реєстру з іншими базами даними, що ведуться в рамках державного і відомчого обліку. Справа в тому, що багато даних, необхідних для створення і ведення Реєстру, вже містяться в базах даних державного земельного кадастру, бюро технічної інвентаризації, уповноваженого органу місцевого самоврядування з управління комунальним майном, а також підприємств і установ, яким передано в оперативне управління або господарське відання комунальне майно.
Фактично Реєстр об'єктів нерухомого майна територіальної громади зоорганізовує розподілені бази даних з метою інформаційного забезпечення управління комунальною власністю та здійснення реального контролю над доходами й витратами, пов'язаними з об’єктами нерухомим майном, у тому числі і по об'єктах, що перебувають у комунальних підприємств та установ. Його ведення дозволяє отримати повну картину технічного і фінансового стану по нерухомому майну в цілому, по типах об'єктів і кожному об'єкту.
Технічний стан об'єктів характеризують такі показники як площа земельної ділянки, площа забудови, загальна і корисна площа будівель і споруд, будівельний об'єм, дата введення в експлуатацію і дата останнього капітального ремонту, матеріал конструктивних елементів, ступінь фізичного зносу і характер інженерного облаштування.
Фінансові показники містять грошову оцінку земельної ділянки, будівельну (балансову) й інвентаризаційну (залишкову) вартість будівель і споруд, витрати на утримання та недовкладення в експлуатацію і ремонт, а також доходи від надання даних об'єктів в тимчасове користуватися. З часом, до балансової та залишкової вартості кожного об'єкта доцільно додати йоцінку його ринкової вартості.
Як інструмент для ведення пооб'єктного обліку майна комунальної власності можуть бути використані Паспорти об'єктів, які складаються місцевими органами Держкомзему та бюро технічної інвентаризації.
Разом з об'єктами ведеться облік і суб'єктів комунальної власності. З цією метою на кожний суб'єкт комунальної власності заводиться спеціальна Реєстраційна форма суб'єкта комунальної власності.
Підвищення ефективності управління в даний час пов'язано з упровадженням сучасних комп'ютерних технологій, у тому числі на основі геоінформаційних технологій; оперативного аналізу даних про стан комунальної власності, ефективності її використання, структурі діючих правовідносин, динаміці надходження і використання грошових коштів; обґрунтування рішень щодо складу власності та зміни форм і методів її використання.
Створення і ведення Реєстру об'єктів нерухомого майна нерозривно пов'язано з юридичним оформленням прав територіальної громади на об'єкти, що їй належать. Адже захист прав комунальної власності на майно для органів місцевого самоврядування є одним з обов'язкових елементів управління комунальною власністю. Зареєстроване право власності на комунальне майно може оскаржуватися тільки в судовому порядку.
Відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» речові права на нерухоме майно територіальних громад, а також обмеження щодо цих прав, їх виникнення, передача або припинення підлягають обов'язковій державній реєстрації.
З метою забезпечення безперечності прав комунальної власності на майно та здійснення угод щодо нього провадиться юридичне закріплення прав комунальної власності у Державному реєстрі прав на нерухоме майно та їх обмежень. При цьому реєстрація права власності має передувати реєстрації інших прав на це майно та їх обмежень і провадитися у разі здійснення правочинів стосовно такої нерухомості, встановлення обмежень речових прав на таку нерухомість.
Дані Реєстру можуть і мають бути використані для класифікації об'єктів нерухомого майна за функціональними групами, відповідно до призначення комунальної власності:
-
об'єкти, що використовуються для здійснення обов'язкових функцій, віднесених до компетенції органів місцевого самоврядування;
-
об'єкти, що використовуються для здійснення функцій, спрямованих на забезпечення соціально значущих потреб територіальної громади;
-
об'єкти, що використовуються для здійснення функцій, що не входять до обов'язків органів місцевого самоврядування, тобто є для останніх, за суттю, надмірними, -
-
котра дозволяє розробити фінансово обґрунтовану і економічно доцільну політику управління комунальною власністю.
Природно, що віднесення кожного з об'єктів до тієї чи іншої групи буде визначатися, виходячи з конкретних умов, обсягу наявного майна, що перебуває у комунальній власності, а сама класифікація та основи фінансової політики стосовно кожної групи повинна стати предметом обговорення і ухвалення на місцевій раді.
Так, очевидно, що витрати на експлуатацію і ремонт об'єктів першої групи зажадають обов'язкового фінансування, тоді як витрати на утримання об'єктів другої групи можуть покриватися як повністю, так і частково. Крім того, об'єкти цієї групи можуть бути надані в оренду або на правах господарського відання організаціям і підприємствам на більш пільгових умовах, ніж на відкритому ринку. Стосовно об'єктів третьої групи, то вони повинні приносити чистий дохід місту, а якщо це не вдається, територіальна громада може їх продати або хоча б позбутися витрат, пов’язаних з їх утриманням.
Таким чином, класифікаціяоб'єктів нерухомого майна, що перебувають у комунальній власності, дозволяє систематизувати експлуатаційні витрати, амортизаційні відрахування, дотації тощо, а також майнові доходи місцевого самоврядування.
При віднесенні нерухомого майна територіальної громади до певної групи треба так сформувати об'єкти управління, щоб виключити можливість розпорядження однією частиною об'єкта без іншої у випадках, коли вони складають єдине ціле - земельні ділянки та розташовані на них будівлі і споруди. Зокрема, земельні ділянки, що перебувають у комунальній власності, на праві постійного користується мають надаватися виключно комунальним підприємствам і установам, натомість, як для комерційного використання земельні ділянки в цілях підвищення доходів бюджету повинні надаватися на умовах оренди або бути продані.
Як бачимо, формування Реєстру об'єктів нерухомого майна не є самоціллю. Воно підкорене основній функції комунальній власності - слугувати джерелом отримання доходів та задоволення соціально-економічних потреб населення.
Удосконалення інформаційної системи управління комунальною власністю має забезпечити досягнення таких цілей:
-
оптимізація надання органами місцевого самоврядування послуг життєзабезпечення та соціальних функцій в процесі використання нерухомості;
-
максимально можливе підвищення прибутковості об'єктів нерухомості;
-
стимулювання за рахунок комунальної нерухомості розвитку реального сектора економіки, забезпечення максимально простого і зручного доступу підприємців до об'єктів нерухомості;
-
залучення в господарський обіг вільних земельних ділянок і об'єктів незавершеного будівництва.
